Число сделок на рынке недвижимости сократится, но не до нуля - люди не могут совсем перестать покупать квартиры, - интервью с главным уральским риелтором Михаилом Дэви

Екатеринбург, Февраль 18 (Новый Регион, Александр Родионов) – Неделю назад Уральская палата недвижимости обрела нового президента. Им стал глава екатеринбургской компании «Урал-Эстейт» Михаил Дэви.
«Новый Регион» решил обратиться к «главному риелтору» Среднего Урала и спросить, что он думает о ситуации на рынке недвижимости, какими соображениями руководствуются сегодня продавцы и покупатели, перестанут ли покупать квартиры екатеринбуржцы и стоит ли ждать нового обвала цен.
«Новый Регион»: Михаил Марэнгленович, чего стоит ждать потенциальным покупателям квартир? Даже сами риелторы признают, что сделок с недвижимостью сегодня в Екатеринбурге – единицы. И связано это не столько с сезонностью, сколько с экономическим кризисом – люди не готовы покупать квартиры.
Михаил Дэви: Я уже говорил, что цены реальных сделок уже очень существенно снизились. Тот, кто действительно хочет продать квартиру, ставит цену ниже средней границы. Разброс цен сегодня достаточно большой – аналогичные квартиры могут различаться в стоимости на 20-30 %. Совершенно одинаковые объекты, в одном районе, одной планировки, разница разве что в отделке – одна чуть лучше, другая чуть хуже. Сложился очень большой разброс цен. Что касается аналитиков, то они берут во внимание среднюю стоимость, но по ним уже давно сделок нет. В то время как цены, по которым реально совершаются сделки, на мой взгляд, уже перестали снижаться. Поэтому потенциальным покупателям, думаю, нужно занимать более активную позицию, выбирать квартиры, выставленные по низким ценам, возможно, еще немного торговаться и совершать сделку.
«НР»: Это обстоятельство вызвано привлекательностью скидок, на которые готовы идти продавцы, или тем, что рынок достиг своего «дна» и ценам падать больше некуда?
М. Д.: Ну почему же? Теоретически, снижение возможно и до нуля, но это если совсем кому-то «нож к горлу», как говорится, приставят. Пока такой ситуации нет, что надо продать квартиру во чтобы то ни стало. Зоной экологического бедствия Екатеринбург не является, массовой миграции, как было в Узбекистане и Таджикистане, когда оттуда массово выезжало русскоязычное население, тоже не наблюдается. Из Екатеринбурга особенно никто уезжать не собирается. Да, денег на рынке стало действительно меньше. Те, у кого они есть, предпочитают подождать, придержать средства до того момента, как определится ситуация на рынке. Существует отложенный спрос, который сейчас достаточно велик и накапливается. Думаю, что рано или поздно он выплеснется на рынок, что приведет к новому росту цен на недвижимость. Но когда это произойдет – пока неясно. Очевидно, что это будет зависеть от экономической ситуации в стране, а также от того, когда перестанут снижаться средние цены, которые сейчас падают достаточно быстро.
«НР»: Аналитики полагают, что застройщики, которые не соглашаются продать готовые квартиры государству ниже рыночных цен, могут вызвать кризис на рынке недвижимости. В условиях снижения покупательской способности, без средств господдержки, с замороженными площадками, строители будут вынуждены еще больше снизить цены. Насколько реальна такая перспектива?
М.Д.: Прогнозы сейчас давать сложно – никто не знает, что будет. В целом же, существуют определенные тенденции, которые могут работать как на повышение покупательского спроса, так и на его понижение. Как на обвал цен, так и на рост цен. Те факторы, которые работают на повышение спроса в перспективе – это отложенный спрос. К примеру, в отличие от Москвы и Санкт-Петербурге у нас цены снижаются уже в течение двух лет. Второй фактор – резкое снижение строительства в этом году, соответственно, новых квартир будет мало. Достраиваться будут только дома, которые уже близки к сдаче, но в них 80-90 % квартир уже реализованы и уже оплачены дольщиками. Новое предложение, конечно, будет снижаться. Хотя, с другой стороны, может снижаться и спрос – зарплаты урезаны, накопления не растут, хотя тут тоже спорный вопрос – кто-то за счет плавной девальвации мог выиграть на курсе валют. Кому хватало только на однокомнатную квартиру, теперь может купить двухкомнатную…
«НР»: Но ведь у нас на рынке не так много людей, кто готов купить квартиру за наличные средства? В предыдущие два-три года рынок держался во многом за счет ипотеки. Но теперь ипотека практически свернута, рублевые кредиты дают лишь госбанки, а ипотеки в валюте с плавающими ставками граждане боятся как огня, они напуганы, видя, как банки резко повышают по ним процентные ставки.
М.Д.: Кредиты с плавающими ставками сейчас, конечно, никто не берет, точно также как и в долларах, думаю, почти не берут. Но есть несколько банков, кто кредитует в рублях. Какой-то процент ипотеки все равно остался, но даже в 2007-2008 году он в Екатеринбурге был в среднем по году 30-40 % от всех сделок. Большинство квартир, так или иначе, покупалось без ипотеки. Кроме того, в 2006 году, когда произошел наибольший рост цен на недвижимость, этот процент вообще был всего около 20 %. Хотя, конечно, объем кредитования в этом году может серьезно сократиться. Думаю, может снизиться и общее число сделок с недвижимостью – возможно, их будет несколько меньше, чем в 2007-2008 годах, но, полагаю, не катастрофично. Возможно, произойдет некоторое перераспределение количества сделок с рынка первичного жилья, где существенно уменьшится предложение объектов, на вторичный.
«НР»: А в УПН не опасаются, что люди, ожидая падения цен, вообще перестанут покупать теперь квартиры? Ведь все предпосылки к дальнейшему снижению налицо.
М.Д.: Точно также можно говорить, что люди перестанут рожать. Чисто теоретически такое, конечно, возможно, но в жизни вряд ли. У нас в отличие от стран Западной Европы и США люди не хотят всю жизнь жить в съемных квартирах, хотят иметь свое собственное жилье. Да, кого-то сократили, кому-то убавили зарплату, но чтобы совсем перестали покупать – так не бывает. Сохраняется большая потребность в жилье в целом по стране и в Екатеринбурге в частности.
Статья опубликована в разделах: Новости