Новостройки с кредитами превращаются в дефицит

Вот уже второй год подряд, оглядываясь на прожитый период, мы признаем: жизнь продолжается, новостройки возводятся, сдаются в эксплуатацию и успешно реализуются. Но вот долгожданного вывода "Кризис миновал!" никто почему-то не делает. Посмотрим, с чем подошел рынок столичных новостроек к очередному рубежу – 2011 году.

Новостройки отступают
Прежде всего, похоже, придется констатировать убыток предложения на первичном рынке жилья. Так, чуть больше года назад, в самом конце 2009-го, по данным компании "Миэль", в продаже находилось 337 объектов (адресов). Сегодня, в январе 2011-го, в Базе WinNER можно отыскать 264 объекта (и 2984 квартиры в них), притом среди них – и довольно "старые" новостройки, сданные 2 и более лет назад (такие как Гранд-Парк, Эльсинор, Воробьевы горы и другие). Действительно новых адресов – тех, что сейчас проходят ГК или готовятся к ней – чуть больше 80.

Если проанализировать сайты крупнейших агентств столицы, можно убедиться, что свежих новостроек в продаже действительно не так много. Например, "Миэль" предлагает 17 адресов (из них 6 в процессе сдачи ГК); "Инком" – 20; "ПИК" – 18; "НДВ-Недвижимость" – 9; МИАН – 46 (на деле около 30, т.к. в базе представлены разные корпуса одного и того же микрорайона или жилого комплекса).

При этом нельзя не отметить, что предложение явно сдвигается в Подмосковье. Согласно данным базы WinNER, сегодня там предлагается 4700 квартир в 342 объектах-новостройках, да и на сайтах агентств недвижимость в Подмосковье представлена богаче. МИАН представляет 55 адресов, "ПИК" – 29, "Миэль" – 34, "Инком" – 69 (правда, небольшая часть из них – гаражи или нежилые помещения).

А цены растут…
Если учесть, что подавляющее большинство объектов в области – эконом-класс, а в Москве, наоборот, бизнес-класс, то можно констатировать почти полный отток дешевого жилья в Подмосковье. По данным компании "Пересвет-Инвест", в Москве всего 4,5% жилья в новостройках было панельным, преобладали же квартиры в монолитных домах – 92% от общего объема предложения. Соответственно такое распределение повлияло и на среднюю стоимость 1 квадратного метра.

По словам Ольги Марковой, маркетолога компании "Пересвет-Инвест", в ноябре 2010-го цена 1 кв.м. на первичном рынке Москвы составила $6577, или 203 899 руб. Год назад средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках Москвы составляла $5488, или 156 418 руб. "Средневзвешенная цена метра рассчитывалась без учета скидок, с учетом элитных предложений в ЦАО и дешевых предложений, которые характерны окраинам Москвы и спальным, непрестижным районам города", – уточнили в компании.

В Базе WinNER минимальная цена 1 кв. метра нового жилья – $2295 (около 70 тыс. руб.). Максимальная стоимость метра зафиксирована в ЖК "Баркли Плаза" – $25,4 тыс. Кстати, если в 2009 году элитные предложения по такой цене едва ли были бы реализованы, то в нынешнем это может произойти. Александр Зиминский, директор департамента продажи элитной недвижимости Penny Lane Realty, отметил, что в конце 2010 года вновь появились клиенты, запрашивающие объекты стоимостью около $10 млн*.

Ипотека в засаде
И, наконец, ипотека. В прошедшем году было торжественно объявлено о ее возвращении на рынок. Действительно, если вспомнить 2009-й, когда многие ипотечные программы были свернуты, а ставки в оставшихся были заградительными, то сейчас, пожалуй, можно говорить о возрождении ипотечного кредитования.

Но и здесь, опять же, лидирует Подмосковье. По данным базы WinNER, в ипотеку в январе 2011 предлагается 3816 квартир, тогда как в Москве – лишь 1905. Получается, банки больше доверяют быстровозводимому эконом-классу. Кроме того, как "Собственник" писал недавно, именно в Подмосковье больше объектов продается по 214-ФЗ.

Итак, если вновь обратиться к базам агентств, можно увидеть следующую картину. "Инком" предлагает 14 адресов с ипотекой в Москве; "Миэль" – 10; "ПИК" – 3; "НДВ-Недвижимость" – 4; МИАН – ни одного (зато в Подмосковье – 14).

Удобная таблица с условиями ипотечного кредитования новостроек представлена на сайте "Миэль". Так, кредит на жилье предлагают 11 банков, наименьший первоначальный взнос – 10% (Русский ипотечный банк, Сбербанк, МКБ). Наименьшие ставки в рублях – от 10,25% у банка "Возрождение" (программа "Переменная ставка") и 10,5% (Русский ипотечный банк, некоторые программы Сбербанка, ВТБ-24 – акция "С новым домом!").

На первый взгляд, условия почти докризисные. Однако, как водится, при ближайшем рассмотрении все не так просто. Так, например, в банке "Возрождение" (продукт "Переменная ставка") ипотека предлагается только под объекты, продающиеся по 214-ФЗ; доход заемщика должен быть подтвержден справкой по форме 2-НДФЛ; максимальный срок кредитования – 30 лет; строящиеся объекты кредитуются, только если уже возведена коробка дома и подведены коммуникации (то есть, давать кредит под "котлован" никто не станет).

Более свободные условия у Сбербанка и ВТБ-24, однако там предлагается купить квартиру, выбрав объект из списка аккредитованных новостроек. Таким образом, выбор заемщика оказывается ограничен. Зато у ВТБ-24 по-прежнему самый длительный срок кредитования – 50 лет.

В "Русском ипотечном банке" сразу три программы кредитования первичного жилья: "Новостройка", "Новостройка с долевым участием", "Новые метры". Долгосрочными (до 30 лет) являются первые две. Заемщику также понадобится справка 2-НДФЛ. С помощью ипотечных продуктов банка можно приобрести квартиры в "Ивакино-Покровское", ЖК "Новосходненский", микрорайон "Юбилейный" (Химки и Химкинский район).

Можно предположить, что 2011 год станет годом расцвета новостроек и ипотеки в Подмосковье. Столица же столкнется с дефицитом нового жилья. Кстати, именно это прогнозировали эксперты еще в конце 2008-го.

*Подведение итогов года на рынке элитной недвижимости было организовано компанией Penny Lane Realty 22 декабря 2010 года в ресторане "На Знаменке"

// Собственник