Три прогноза о ценах на жилье

В последнее время часто можно услышать вопрос: «Что делать с накопленными деньгами, которые могут обесцениться из-за инфляции?» В условиях обвала рынка ценных бумаг, недоверия к банковской системе, отсутствия твердой валюты, казалось бы, остается одна альтернатива – недвижимость. Однако сейчас строительная отрасль лишена притока средств частных инвесторов, в основном из-за того, что последние «придавлены» ожиданием падения цен на жилье. Эти ожидания сложились под влиянием информационного потока, в основном московского происхождения. Насколько оправданы прогнозы о предстоящем снижении цен на недвижимость для Челябинской области? В Союзе строителей Челябинска попытались обобщить основные мнения по этому поводу.
Прогноз первый. Отсутствие ипотечных кредитов приведет к уменьшению платежеспособного спроса и, как следствие, к снижению цен.
Зависимость первичного рынка от ипотечного кредитования в том же Челябинске не такая уж существенная, как считают многие аналитики. Общий объем сделок с привлечением ипотечных кредитов по оценкам строительных компаний не превышал до кризиса 25 процентов от общей выручки. Это частично обусловлено тем, что банки изначально настороженно кредитовали строящееся жилье, предпочитая более понятный вторичный рынок, частично объясняя это тем, что не все застройщики используют договора долевого участия, регламентированные законом 214-ФЗ.
Рынок вторичного жилья зависит от ипотеки больше, поэтому некоторая коррекция цен вниз возможна, но не более 5-10 процентов. Это обусловлено тем, что продавцы на вторичном рынке – это в основном физические лица, которые снижать цены и продавать с убытком не будут, просто отложат реализацию, ожидая, когда урегулируется ситуация со спросом.
Прогноз второй. В Москве цены уже начали падать, значит и до нас скоро «докатится».
С одной стороны, в одной России живем, с другой, московский рынок сильно отличается от «периферийного». Да, в столице цены на жилье действительно перегреты, средняя цена за квадратный метр около 6000 евро. Если брать Челябинск, то здесь цены на жилье ниже, чем в среднем по крупным городам Уральского федерального округа. На сегодня себестоимость смонтированной коробки в Челябинске составляет 18-25 тысяч рублей за квадратный метр, а себестоимость с учетом других затрат, в том числе на инженерную и социальную инфраструктуру, 28-30 тысяч рублей. С привлечением банковского финансирования себестоимость строительства увеличивается еще на размер процентов за пользование кредитными средствами, поэтому, реализуя жилье в среднем по 45 тысяч рублей за квадратный метр, строители выходят на рентабельность не более 20 процентов годовых. То есть, небольшой буфер для снижения цен застройщики имеют, а далее вынуждены будут идти по пути уменьшения издержек, сворачивая бизнес. Кстати, развитие ситуации по этому сценарию может привести к дефициту жилья уже к осени следующего года, и, как следствие, росту цен на жилье.
Прогноз третий. В ближайшее время на рынок жилья будет выброшено большое количество «инвестиционных» квартир, реализуемых собственниками, которые приобрели квартиры не для проживания, а в спекулятивных целях.
Аргумент, вызывающий наибольшее сомнение. Во-первых, в Челябинске не так много людей с уровнем доходов, позволяющем совершать инвестиционные покупки квартир. Во-вторых, в последние два года рост цен на жилье в Челябинске заметно притормозился и, по мнению некоторых строителей, даже вряд ли покрывал реальный уровень инфляции. В этих условиях новых инвесторов на рынке жилья оказалось немного, а старые либо покидали рынок недвижимости вообще, либо смещались в сектор коммерческой недвижимости, которая еще показывала неплохую динамику роста. Те же инвесторы, которые все-таки остались в рынке, изначально были настроены на долгосрочное инвестирование (недвижимость – самый долгосрочный инвестиционный актив). В условиях ограниченного спроса снижать цены и «фиксировать убытки» такие инвесторы не будут, займут выжидательную позицию.
По данным всероссийского опроса, проведенного Национальным агентством финансовых исследований, более половины россиян уверены, что цены на жилье будут расти. Исследование проведено в октябре 2008 года. В том, что цены на жилье вырастут, уверены 63 процента опрошенных, около 9 процентов читает, что они уменьшатся, 12 процентов опрошенных предполагает, что цены останутся неизменными, 16 процентов затруднилось ответить на этот вопрос.
Выводы
Да, возможна краткосрочная коррекция цен вниз. Скорее всего, происходить она будет в скрытой форме, в виде скидок и увеличения сроков рассрочки платежей за купленное жилье. Значит, вкладываться в покупку недвижимости можно, только при этом хорошо воспользоваться ситуацией и получать скидки. Ведь строители будут вынуждены если не полностью отказаться, то частично свернуть ряд новых проектов, долгосрочные планы застройщиков будут корректироваться в сторону уменьшения объемов. Велика вероятность исчезновения с рынка мелких игроков и сокращения объемов строительства крупными застройщиками, которые предпочтут эту меру дешевым распродажам, подрывающим веру покупателей в финансовую стабильность компании.
Статья опубликована в разделах: Недвижимость