Девелоперов «знобит» от кризиса

Мировой финансовый кризис не прошел мимо российского рынка коммерческой недвижимости. Сразу после первых его явлений некоторые девелоперские компании объявили о приостановке своих проектов. Застройщикам сложно стало получать финансирование со стороны банков, они замораживают проекты. По мнению специалистов, это может привести к падению цен на «квадраты»: в Челябинске в скором времени жилье может подешеветь до 30 процентов. Ожидается, что тенденцию подхватит и коммерческая недвижимость. Игроки рынка коммерческой недвижимости встретили кризис по-разному: одни считают, что трудности – явление временное и в ближайшее время ситуация нормализуется, другие настроены менее оптимистично. По прогнозам последних, на адаптацию потребуется не менее двух лет.
Мировой финансовый кризис коснулся и недвижимости России. Реализация некоторых девелоперских проектов может быть приостановлена на три-четыре года. Так, например, газета «Коммерсант» пишет о том, что федеральные компании начали в массовом порядке отказываться от проектов: в ближайший год Mirax Group намерена не начинать ни одной стройки и не приобретать новых площадок, «Система-Галс»планирует распродать четверть своего девелоперского портфеля, а «Интеко» собирается произвести ревизию своих проектов. Такая тенденция вызвана недостатком финансирования, а эксперты утверждают, что вскоре банки и вовсе не будут кредитовать застройщиков. Девелоперы не спешат строить новые планы, перед ними встал вопрос, как расплатиться за старые проекты.
В Челябинске игроки рынка коммерческой недвижимости переживают кризис по-разному. Эксперты не сходятся во взглядах на сроки преодоления кризисной ситуации, а также последствия, которые она принесет для всех сторон.
«То, что многие крупные ранее заявленные проекты коммерческой недвижимости приостановлены, – это сегодняшняя реальность, – подтверждает директор управляющей компании «ПлазаДевелопментСервис»Дмитрий Агапкин. – Однако я считаю, что заморозка строительства актуальна лишь для действительно крупных проектов и для тех компаний, которые завязаны на зарубежном капитале. Они станут пережидать этот период, около двух лет на рынке будет затишье. Местных небольших компаний, проекты которых не требуют крупных вложений, это коснется в меньшей степени. Тем более что в этом году в Челябинске не ожидалось открытия крупных объектов. В городе мне известна лишь одна компания, которая планирует заявить о приостановлении реализации своих проектов». Однако название компании, заморозившей свои планы на будущее, респондент предпочел не называть.
«Банки не могут перестать кредитовать проекты коммерческой недвижимости, – считает директор агентства коммерческой недвижимости «E.R.A» Сергей Еремеев. – Действительно, в свете кризиса ставки повысились: раньше выдавали кредиты под 8 процентов, сейчас предлагают под 20. Считаю, что уже через месяц положение дел на рынке нормализуется. Вообще ситуация была прогнозируемая. Крупные девелоперы заморозили свои проекты еще в июле, причина тому – слишком высокие цены на земельные участки. Люди прекрасно понимают, что цены на недвижимость неадекватно завышены. Более того, свободных денег на рынке нет, в Челябинске ничего не продается. Основные покупатели выжидают: зачем тратить деньги сейчас, если потом можно будет приобрести дешевле? Последствия вскоре будут очевидны: цены как на коммерческую, так и на жилую недвижимость упадут в среднем на 20-30 процентов в течение ближайших двух месяцев».
Сами же девелоперы соглашаются с предсказуемостью кризиса, но не разделяют оптимизма, связанного со сроками его окончания. «В течение года российские эксперты (кроме, разве что, челябинских) говорили о кризисе, который коснется всех сегментов строительной отрасли, – комментирует полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов по Челябинской области Виктор Лебедев. – В Санкт-Петербурге на международном инвестиционном форуме ProEstate 2008, а также накануне на съезде Гильдии управляющих и девелоперов России тема кризиса была главной. Поэтому меня удивляет оптимизм местных игроков рынка. Действительно, сейчас застройщики выстраиваются в очереди за финансированием, но реальных денег у банков мало. Можно предположить, что проекты будут заморожены во всех сегментах рынка недвижимости. В свете кризиса вероятнее всего удержится торговая и загородная недвижимость, так как спрос на нее есть всегда».
В качестве примера Виктор Лебедев приводит ситуацию в других странах, столкнувшихся с финансовыми сложностями. Так, по его словам, объем сделок на рынке недвижимости Великобритании сократился на 63 процента, в Европе – на 50 процентов, в России же этот показатель составляет лишь 13 процентов, то есть в сравнении с другими странами в России ситуацию можно назвать не такой плачевной. «В Казахстане сейчас заморожено до 70 процентов строек, – продолжает эксперт. – Причем это еще не самое «дно», дальше будет еще сложней. Думаю, что раньше, чем через два года, ситуация не войдет в нормальное русло. Сейчас нельзя положиться ни на рубль, ни на доллар».
Эксперты утверждают, что трудности с реализацией коммерческих проектов не повлекут за собой удешевление стоимости аренды офисных площадей. «Снижения стоимости аренды офисов в Челябинске не будет, кризис на ней никак не отразится, – уверен Дмитрий Агапкин. – Аренда будет без проблем продаваться до тех пор, пока компании нуждаются в помещениях. На данный момент активность спроса на рынке коммерческой недвижимости не снижена, и снижения не предвидится. В Москве, например, говорят о том, что рынок перегрет, но в Челябинске, на мой взгляд, размеры спроса и предложения практически уравновешены. Если и есть незначительное превышение предложений, то оно находится в рамках нормы».
У главы «Энергоинвеста» несколько другое видение рынка недвижимости в Челябинске. «Он перенасыщен предложениями от застройщиков, как в сфере коммерческой недвижимости, так и в жилой, – комментирует собеседник. – У нас низкая платежеспособность населения: цены на жилье в Челябинске самые низкие среди городов УрФО, но южноуральцы все равно не могут его купить. Российские власти отменили пошлины на ввоз цемента из-за рубежа, за четыре месяца стоимость металла подскочила вдвое. С одной стороны, этим хотят «приструнить» стройиндустрию, ведь из-за дорожающих материалов застройщики вынуждены поднимать цены на недвижимость. С другой стороны, ясно, что необходимо снижать себестоимость строительства – за счет удешевления стройматериалов. К тому же ипотека становится все менее доступной для россиян. Процент населения, способного приобрести жилье без привлечения банковских средств, – еще меньше. На рынке жилья 15-20 процентов всех покупок было произведено с целью инвестирования, люди ждали, что цены на «квадраты» будут расти и расти. Большой вопрос – когда удастся преодолеть этот кризис».
Статья опубликована в разделах: Недвижимость