Когда жилье дают бесплатно: правила дарения

Подарить жилье родственнику или второй половинке – казалось бы, что может быть проще? Но, как показывает практика, в этом виде сделок есть свои подводные камни. Обычно желающих осчастливить человека квартирой смущают налоговое законодательство и процесс сбора документов. Законодатель также устанавливает условия, при которых человек не может выступать дарителем либо получателем столь дорогого подарка. Сайт DomChel.ru разбирался в том, как грамотно оформить сделку дарения жилой недвижимости.
Подари мне, подари!
В юридической практике договоры дарения встречаются достаточно редко. Обычно такой вид сделок проходит между родственниками, что не удивительно: налоговое бремя снимается, да и причин для столь щедрого подарка у дарителя-родственника, как правило, больше. «Специалистам нашей компании не так часто приходится сопровождать сделки дарения жилой недвижимости, поскольку они не являются распространенным способом передачи прав. За прошедший год таких сопровождений было всего восемь, за шесть месяцев текущего года – пять таких сопровождений, – рассказывает юрист РК «Служба недвижимости» Марина Мингалеева. – На сегодняшний день чаще всего дарение используется при переоформлении права собственности на объекты недвижимости между членами семьи либо близкими родственниками, к которым относятся супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры. В этом случае налогообложению даримое имущество не подлежит. Такая возможность предоставлена нам законодателем с 1 января 2006 года. В случае же заключения договора дарения между посторонними людьми одаряемый обязан оплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от оценочной стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре дарения».
Однако перед тем, как решиться на дарение или получение «халявной» квартиры, стоит знать, что есть категория лиц, которая не может участвовать в сделке. Согласно статье 575 Гражданского кодекса РФ, не допускается дарение жилых помещений:


государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

в отношениях между коммерческими организациями.
Сделка оформляется в виде договора по передаче недвижимости. Как только договор подписан, стороны регистрируют документы в управлении Федеральной регистрационной службы. В пакет документов входят свидетельство о праве собственности дарителя, документ подтверждения соблюдения порядка, письменное согласие супруга/супруги, паспорта и техническая документация.
Как отмечают юристы, сегодня процедура дарения заметно упрощена. Заявление на регистрацию специалисты рассматривают в течение месяца либо же по истечении пяти дней отказывают с уточнением причин. Если УФРС дает добро, то в реестр государственного права на недвижимое имущество вносятся соответствующие изменения. После этого квартира считается подаренной.
Тонкости и риски
Процедура дарения жилья считается одной из самых безопасных. Но все же существует риск если не нарваться на мошенников, то, по крайней мере, оказаться завязанным в конфликт с принимающей подарок стороной. Знайте, что подарить квартиру можно как прямо сейчас, так и в будущем. Достаточно прописать в договоре точную дату, с какого момента квартира перейдет в дар. Дата может быть привязана к смерти владельца, совершеннолетию или свадьбе будущего собственника жилья, рождению первенца и так далее.
Еще пару слов о налогах. Если вы планируете дарить квартиру не родственнику, то есть возможность на законных основаниях избавиться от налогового бремени. В таком случае заключается сделка купли-продажи квартиры, а не дарения. После заключения договора достаточно выдать покупателю расписку о выплате денег (разумеется, вся сделка проходит только на бумаге). На основании этих бумаг можно оформить квартиру в собственность, не платя налогов.
Стоит отметить, что принимающая сторона может отказаться от подарка в виде квартиры. Закон разрешает это сделать до вступления в полноправное владение (ст. 573 ГК РФ). Отказ нужно зарегистрировать официально, как и договор дарения. Даритель в этом случае может потребовать возмещения ущерба, причиненного отказом принять дар. В сумму ущерба могут быть включены, например, расходы по оформлению договора дарения, расходы на содержание подаренной квартиры и тому подобное.
Даритель также вправе отменить сделку, если он переживет одаряемого; договор дарения проще расторгнуть в судебном порядке, нежели договор купли-продажи. Руководитель юридического отдела АН «Выбор» Ольга Жулидова пояснила еще ряд ситуаций, при которых даритель имеет право расторгнуть сделку.


Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица банкротом.
В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
При дальнейшем распоряжении подаренным объектом недвижимости тоже могут возникать нюансы. «В моей практике был случай, когда отец подарил совершеннолетнему сыну жилой дом и земельный участок, которые были оценены по договору дарения в довольно таки крупную денежную сумму, – делится опытом Марина Мингалеева. – По истечении семи месяцев после регистрации договора дарения у сына возникла необходимость в продаже дома и земельного участка с целью улучшения жилищных условий, в результате чего, получив освобождение от уплаты налога при получении дарения, он «получил преимущество» в оплате налога с продажи имущества, находящегося в собственности менее 3-х лет».
«Также был случай дарения трехкомнатной квартиры бабушкой своему малолетнему внуку, что, скорее, является не очень правильным поступком, – добавляет собеседница. – При решении продажи квартиры понадобится одобрение органов опеки и попечительства, которые, в свою очередь, дадут согласие при условии приобретения в собственность малолетнего внука объекта недвижимости с более выгодными характеристиками».
Несмотря на то, что при заключении сделки дарения имущества риски минимальны, добавим, что от не чистых на руку родственников не застрахован никто. В один прекрасный момент дарителю могут предложить срочно ретироваться из подаренной квартиры. Отсюда – простое правило: тщательно взвесить все за и против прежде, чем вручить человеку ключи от квартиры.
Статья опубликована в разделах: Новости / Недвижимость