«Критические дни» строительного рынка

Если месяц назад игроки рынка недвижимости подвергали сомнениям наличие финансового кризиса в России, то теперь сомнений уже не осталось. Сегодня строители, риелторы и банкиры озадачены совсем другими вопросами. Что будет со спросом на жилье? Начнет ли цена «квадрата» ползти вниз? Как реанимировать ипотеку? Какой маркетинговой политики придерживаться строительным компаниям? Эти и многие другие трудности широко обсуждаются на всех уровнях власти, а также на круглых столах и пресс-конференциях. Челябинск не стал исключением: выход из кризиса ищут все.
Только за последнюю неделю октября прошли три открытых мероприятия, на которых широко обсуждалась тема экономического кризиса. 28 октября состоялся круглый стол на тему «Строительный рынок Челябинской области в условиях финансового кризиса». На мероприятие, организованное по инициативе Ассоциации добросовестных производителей керамического кирпича и журнала «Сити-бизнес», съехались строители, производители строительных материалов, риелторы. Приглашенные на встречу представители банков от участия в круглом столе отказались.
Построить без спроса
Размышляя о соотношении спроса и предложения жилья, риелторы констатируют: после событий «черного сентября» вторичный рынок недвижимости встал. По подсчетам директора квартирного центра «Энергия» Максима Ландихова, порядка 80% сделок на «вторичке» совершались с помощью ипотеки (на «первичке» этот показатель составляет около 10%). После того, как большинству потенциальных покупателей был перекрыт доступ к ипотечным кредитам, начались проблемы с продажами вторичных квартир и последующим инвестированием освободившихся денег в новостройки. «Первичное жилье будет продаваться, если заработает «вторичка». Сегодня, к сожалению, этой связки нет, – рассуждает Максим Ландихов. – Если говорить о ценах, то на двух-трехкомнатные цена по инерции продолжает расти, хотя средняя цена на рынке просто встала. А однокомнатные стали падать. Раньше были клиенты, которые спасали деньги с фондового рынка и вкладывали в недвижимость. Думаю, эти деньги теперь просто закончились».
Эксперт также предположил, что если банки не возобновят в ближайшее время кредитование, то к весне стоимость жилья может упасть минимум на 20%. В свою очередь, представитель Ассоциации добросовестных производителей керамического кирпича Владимир Воложанин уточнил, что корректировка цен на жилье возможна в пределах 10-15%, причем вряд ли она станет трендом; вероятно, речь может идти об отдельных сделках с недвижимостью. «Сравните: средняя цена квадратного метра в Челябинске – около 40 тысяч рублей; в соседнем Екатеринбурге – 60. У нас ценовой пузырь не был раздут так сильно, как в других российских городах, соответственно, глубокой корректировки не будет», – пояснил Владимир Воложанин.
«Строители стенают, что покупатель пропал. Но посмотрим на Миасс, на Копейск – построили дома по 26 тысяч рублей за квадратный метр – берут как горячие пирожки. То есть спрос есть, но на 26 тысяч! – говорит генеральный директор «Челинформцентра» Игорь Лазарев. – Государство предложило выкуать по себестоимости жилье. Но строителей, желающих пойти на это, нет, потому что цены непривлекательные. Серьезного падения цен на жилье быть не может, поскольку несмотря на снижение цен на строительные материалы поднимается зарплата рабочим».
«Совершенно ясно, что абсолютного отсутствия покупателя нет и не будет, – убежден руководитель строительной компании DBM Дмитрий Мандрыгин. – Мы говорим о том, что покупательский спрос зажат до минимального уровня, который не позволяет строительной отрасли нормально развиваться. Нет смысла строить что-либо, не имея гарантированного спроса».
Таким образом, в свете финансового кризиса максимально уязвимыми оказались те потребители, которые могли решить свой квартирный вопрос только за счет ипотеки. С учетом доходов граждан банки выдавали, как правило, кредит на 1-1,5 млн рублей. Это стимулировало прежде всего строительство одного из самых дешевых видов жилья – панельного. В случае невыплат по кредитам банкиры начнут реализовывать на торгах такое жилье с серьезным дисконтом. Не исключено, что в перспективе именно на квартиры эконом-класса может произойти основная корректировка цены.
Менее подверженными нынешним колебаниям оказались квартиры более высокого класса: кирпичное, монолитно-каркасное жилье. Такую жилплощадь обычно берут достаточно обеспеченные люди, которые либо готовы самостоятельно рассчитаться за нее, либо на короткий срок привлечь кредитные средства. Производители кирпича не сомневаются в том, что кирпичное жилье будет востребовано даже в условиях кризиса. «Нужно понимать, что в себестоимости квадратного метра жилья доля стенового материала не превышает 10%, – говорит Владимир Воложанин. – Соответственно, разница в цене между кирпичом и его различными заменителями влияет на себестоимость жилья на 1-3%, то есть несущественно, притом что потребительские характеристики получаемого жилья отличаются принципиально. В условиях кризиса и сужения спроса покупатели будут очень внимательно подходить именно к качеству строительных материалов. В кирпичное жилье сегодня вкладывать деньги можно: для существенного снижения цен в этом сегменте причин нет. Поэтому для производителей стройматериалов очень важно сейчас предлагать действительно качественную недвижимость за разумные деньги».
В надежде на поддержку
О том, как будут развиваться события на рынке недвижимости, эксперты высказывают диаметрально противоположные мнения. Так, 29 октября представители крупнейших строительных и риелторских компаний Челябинска единогласно заявили на пресс-конференции в газете «Комсомольская правда», что в ноябре застройщики в очередной раз поднимут цены на жилье на 1-1,5%. К предложению государственной, областной и муниципальной властей продать недостроенные объекты по цене чуть выше рыночной строители отнеслись со скепсисом. Несмотря на то, что в Челябинске создана рабочая группа, занимающаяся в частности этим вопросом, идея не пришлась строителям по вкусу. Впрочем, и сами чиновники не совсем четко представляют, каким образом и – главное – по какой цене выкупать жилье высокой степени готовности. Как ранее заявлял вице-мэр по вопросам градостроительства Челябинска Владимир Слободской, рабочая группа готова рассматривать варианты с выкупом, но строительные компании не соглашаются продавать жилье по цене ниже рыночной.
В то же время 30 октября на рабочем собрании Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска попытались рассмотреть все возможные способы поддержки строителей. По мнению президента АПСО Владимира Бурлакова, сложнее всего придется именно малому и среднему бизнесу. Строитель напомнил о том, что в Челябинске активно реализуется программа по реформированию ЖКХ; на нее выделяются существенные средства, и получение некоторых объемов в коммунальном секторе могло бы отчасти снять строительную напряженность. Вдобавок к этому у АПСО появились виды на крупные социально значимые стройки, такие как кардиоцентр, ледовая арена для «Трактора» и так далее. Также Владимир Бурлаков предложил присутствующим на собрании СМИ заняться «объективной пропагандой», чтобы «не скатываться на уровень желтой прессы».
Однако более конкретных антикризисных мер на заседании АПСО предложено к рассмотрению не было. Этим должен заняться в ближайшее время координационный совет. Подобные рабочие группы сегодня создаются на базе большинства профессиональных объединений и отдельных компаний. Остается только ждать, какие шаги предпримет государство и строительный бизнес для того, чтобы вновь почувствовать в отрасли стабильность.
Статья опубликована в разделах: Недвижимость